卖地收入分化严重,城市发展不平衡,土地市场究竟发生了什么?
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2023年上半年,中国的土地市场呈现出极度的分化态势。据第一财经报道,仅有北京和杭州两个城市的卖地收入超过千亿,而更多的城市甚至不到百亿,不及大城市卖地金额的“零头”。这一数据如何解读?释放了哪些信号?本文尝试从不同角度分析这一现象背后的原因和影响。
房地产行业的衰退
一个显而易见的解释是,土地市场的分化反映了房地产行业的衰退。2022年,房地产投资增速同比下滑10%,2023年1-5月,房地产投资增速再次同比下滑7.2%,说明房地产商的拿地意愿下降。从土地供给端,情况也不容乐观。全国住宅用地出让金总额为11307.02亿元,同比下滑23%。这还是在住宅地块地价同比上扬22%的情形下,达成的业绩。
房地产行业衰退已经形成了趋势,并且是由多种因素综合推动的,例如房价过高、居民杠杆率高、居民收入预期下降、人口规模减少等。依靠短期的大规模刺激政策是没有办法扭转的。放弃幻想,房地产驱动经济增长的时代已经落幕了。
财政收入的压力和风险
另一个可能的解释是,土地市场的分化反映了财政收入的压力和风险。2021年顶峰时,全国卖地收入达到8.7万亿,去年下跌到6.68万亿,今年不出意外还要下跌。但是财政支出却不断增加,一般性公共预算20多万亿,地方卖地少说也有5、6万亿,还有各种特色财政赤字货币化、地方发债、地方平台打包资产融资发债等等。现实就是不够用,甚至连地方隐形债都不清楚到底借了多少。
大量的财政支出并没有用在提高居民福利和经济循环效率上,而是用在了低效率和高成本的基建项目上。所以不是本人不支持继续宽松货币政策和财政政策,按照中行每年2000亿给这个城市授信,多几个这种项目就分完了”。房地产一直都只是一个分配工具罢了,卖地背后的财富流转才是读者更应该关注的问题。
城市发展的不平衡和不协调
还有一个可能的解释是,土地市场的分化反映了城市发展的不平衡和不协调。审计署近日发布的2022年度审计报告,显示有70个地区以“自卖自买”国有资产、虚构土地交易等方式,虚增财政收入860亿余元;41个地区向亏损企业征收国有资本收益、征收过头稅费或直接乱罚款乱摊派等,违规组织财政收入77亿余元;55个地区违规或变相返还稅收或土地出让金等,共225亿余元。
这些数据说明,一些地方政府为了应对财政困境,不惜采取各种手段来增加收入或减少支出,但这些手段并不能从根本上解决问题,反而会造成更大的风险和损失。土地市场的分化也暴露了城市发展的不平衡和不协调。一些城市过度依赖房地产业来拉动经济增长,导致房价高企、居民负担沉重、城市功能单一;而一些城市则缺乏有效的产业支撑和人口吸引力,导致经济萎缩、人才流失、城市空心化。这种情况不利于形成城市群和区域协调发展的格局。
综上所述,2023年上半年土地市场的分化是一个值得关注和思考的现象。它反映了房地产行业的衰退、财政收入的压力和风险、城市发展的不平衡和不协调等多重问题。这些问题需要从多个层面和角度来寻求解决之道,而不能简单地依靠刺激政策或者变相操作来应付。只有真正实现土地资源的合理配置和有效利用,才能促进经济社会的可持续发展。
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